住宅交房真的会回暖吗?从产业链上下游验证看好19年地产后市场机会!

    在对地产产业链公司的研究中,一直存在一个难题,就是不知道每年具体住宅交房有多少。

  竣工面积这一指标,由于统计原因,数据质量较差,又不能够很真实的反应实际交房的情况。而期房的交房时间为1-3年不等,简单用一个平均交房时间来预测交房的方式解释力度也很差。所以我们这篇报告,尝试用一个新的模型,95后女子生下四胞胎,来预测每年的装修需求,并通过地产、建材、家电等上下游行业的情况来验证我们的预测。

  我们交房模型的核心是认为不同年份销售住宅的交房时间是变化的,主要会受到库存和销售的影响。

  由于地产销售面积的数据质量较高,所以我们的模型以销售面积为基础,首先把每年的销售面积分为现房和期房两部分,现房假设在当年就交房,而期房假设在未来1-2.5年完成交房,综合考虑库存和销售情况来确定未来每段时间的交房比例,把交房速度分为五个档次,即“慢、较慢、中、较快、快”,最后计算出每年的交房面积。

  我们的交房模型显示,2017年交房大幅下滑,18年下半年开始回升,19-20年的交房量增长分别为33%、17%。可以从逻辑上解释背后的原因。

  主要是13-15年地产高库存,政府推行地产去库存政策,那段时间交房时间缩短,而16-18年地产去库存结束,交房时间拉长,一短一长导致17-18年交房量青黄不接,另外17-18年现房销售量也较差,18年交房量仅9.93亿平米,销售面积14.8亿平米,之后几年交房面积会有一个追赶过程。

  18年新房装修需求坠入谷底,19-20年回升。

  交房到软装和家电企业反映到收入上通常要3个季度左右,历史上2011、2015、2018年是装修需求的低点,这和大多数地产产业链上企业的业绩表现也是比较吻合的。

  拿预测交房面积和房地产、建材、家电、家居等行业数据做拟合,发现预测交房面积的解释力较好。

  1)房地产企业在交房的时候确认营业收入,地产上市公司单季度总收入增速和预测交房面积增速的相关系数为0.49,具有较好相关性。2)平板玻璃产量增速和预测交房面积相关系数为0.4。预测交房面积和旗滨集团(601636)弱相关,和东方雨虹(002271)没有相关性。3)空调内销量和预测交房面积相关系数为0.32。格力电器(000651)、海尔电器由于自身经营周期等原因,和预测交房面积没有发现相关。4)家具制造企业收入和预测交房面积增速相关性较好,相关系数有0.6。索菲亚(002572)收入增速和预测交房面积增速相关系数达到0.75。

  看好家居板块19年交房回暖、原材料价格下降、龙头规模管理等优势发力带来的业绩回升。

  虽然1Q18家居企业普遍业绩基数较高,预计19年一季度业绩增长仍有压力,但随着新房交房改善、地产政策因城施策、二手房交易回暖等,业绩有望在二季度出现拐点,下半年开始回升。对于成品家居企业,18Q4MDI/TDI等原材料价格回落,也驱动毛利率企稳回升。建议关注一季度业绩有望超预期、内外销双轮驱动的梦百合;功能沙发龙头敏华控股。另外推荐整装渠道拓展领先的欧派家居、竞争格局较好品类拓展顺利的顾家家居;线上渠道优势明显且不断为经销商赋能的尚品宅配、智造和品牌优势突出的索菲亚;品类持续扩张,经营稳健,低估值的志邦股份、好莱客(603898)等。

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(责任编辑:李佳佳 HN153)

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